Edificios de departamentos en Santiago de Chile.
La posibilidad de acceder a una vivienda propia en Chile se ha vuelto cada vez más difícil para muchas familias. Durante los últimos años, el alza de precios, el encarecimiento de los costos de construcción, las mayores exigencias para acceder a financiamiento y cambios tributarios como la incorporación del IVA a la venta de viviendas nuevas han tensionado el mercado inmobiliario.
La reforma tributaria de 2014 modificó normas asociadas al sistema de IVA y al crédito especial para empresas constructoras. Según documentos del Servicio de Impuestos Internos, la Ley N°20.780 introdujo cambios en la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios y en el crédito especial de IVA para constructoras. En esa misma línea, el Ministerio de Hacienda explicó en 2014 que la reforma restringía el crédito especial de IVA para empresas constructoras, manteniéndolo para viviendas de menor valor.
En este escenario, el arriendo se ha consolidado como una alternativa habitacional relevante para quienes no pueden acceder a la compra de una propiedad. Sin embargo, ese mismo crecimiento comienza a mostrar señales de tensión en determinadas zonas de la Región Metropolitana.
De acuerdo con un estudio de Tattersall Arriendo publicado por Diario Financiero, la oferta de departamentos en alquiler crece a un ritmo mayor que la demanda en algunas microzonas de Santiago, generando focos de sobreoferta que ya comienzan a presionar el mercado. El informe advierte que este desbalance podría traducirse en mayores niveles de vacancia y en una presión a la baja sobre los precios de arriendo.
Según la firma, el fenómeno no es generalizado, sino que se concentra en sectores específicos. Entre las comunas con mayor presencia de estos focos aparecen Estación Central y Santiago. En el caso de Estación Central, sectores como Santa Isabel presentan señales claras de saturación, mientras que otras áreas cercanas a Avenida 5 de Abril mantienen un comportamiento más equilibrado.
En Santiago, la sobreoferta se concentra en zonas como Teatinos y el entorno del Parque Almagro. En contraste, sectores como calle Morandé o las inmediaciones de Plaza de Armas no evidencian el mismo fenómeno. La Florida también muestra focos relevantes de exceso de oferta, especialmente en el entorno de Vicuña Mackenna con Américo Vespucio.
El subgerente de estudios de Tattersall, Álvaro Inostroza, explicó que este escenario responde, en parte, a decisiones de inversión tomadas hace varios años. Distintas inmobiliarias y operadores institucionales apostaron por comunas con buena conectividad, suelo más accesible y normas urbanísticas que permitían mayor densificación. Eso derivó en proyectos con una alta concentración de departamentos, muchos de ellos orientados casi exclusivamente al mercado de renta.
En términos prácticos, la mayor competencia entre propiedades podría generar una baja acotada en los valores de arriendo en las zonas más saturadas, especialmente si aumenta la vacancia y los propietarios pierden poder de negociación. Según el estudio, en sectores de Santa Isabel un departamento puede arrendarse en torno a $300 mil mensuales, mientras que en zonas cercanas, pero fuera de los focos de saturación, una propiedad similar puede alcanzar los $350 mil.
El efecto principal, de acuerdo con Tattersall, recae sobre los inversionistas. La mayor oferta eleva el riesgo de que las propiedades permanezcan desocupadas por más tiempo y reduce la rentabilidad esperada de los activos. Desde la firma señalaron que el mercado de arriendos sigue siendo atractivo, pero ya no se comporta de manera homogénea: hoy no basta con elegir una comuna, sino que se vuelve clave analizar el comportamiento específico de cada sector.
El fenómeno aparece además en medio de un contexto habitacional complejo. Según el Centro de Estudios de Ciudad y Territorio del Minvu, el déficit habitacional cuantitativo estimado a partir del Censo 2024 alcanza 491.904 requerimientos de nuevas viviendas, equivalente al 7,5% de los hogares a nivel nacional. En términos absolutos, la Región Metropolitana concentra 238.934 requerimientos, lo que representa el 48,6% del total del país.
En paralelo, el Ejecutivo ha propuesto una exención transitoria de IVA a la venta de viviendas nuevas por 12 meses, como parte del Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional. Según Hacienda, la medida busca facilitar el acceso a viviendas, agilizar la venta de unidades en stock y responder a un escenario donde existen cerca de 100 mil viviendas nuevas sin comprador, mientras persiste un déficit habitacional cuantitativo cercano a 500 mil unidades.
Así, el mercado habitacional enfrenta una paradoja: mientras miles de familias siguen lejos de acceder a una vivienda propia, algunas zonas de la capital comienzan a registrar exceso de departamentos disponibles para arriendo. Un desajuste que podría abrir espacio para pequeñas bajas en ciertos sectores, pero que también refleja la dificultad de ordenar una oferta inmobiliaria que no siempre coincide con las necesidades reales de la población.
